부동산 세금 시리즈 2 양도소득세

부동산 세금 시리즈 2 양도소득세

2023년부터 적용된 양도소득세율의 개정은 부동산 매매 시 세금 부담을 크게 완화했습니다. 일시적 2주택 소유자의 과세 면제 요건이 포함되는 등의 변화로, 많은 부동산 소유자들이 세제 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다. 보유기간에 따른 양도세율 변화는 투자자들에게 더 많은 시간적 여유를 제공하며, 장기간 부동산을 보유한 투자 활동가에게 낮은 세율 적용을 통해 장기 투자를 장려합니다. 최신 개정 양도소득세율 및 양도세 계산 방법 그리고 양도세 계산기에 대하여 이제부터 살펴보도록 하겠습니다.

양도소득세는 토지, 건물, 부동산 등 재산을 매매하면서 생겨나는 차익에 대하여 부과되는 세금입니다. 2023년부터 양도소득세가 완화되어 많은 분들이 세금 부담을 덜게 되었습니다.

공정시장가액비율

공시요금에서 공제금액을 뺀 과세표준에다. 바로 세율을 곱하는 것이 아니라, 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 먼저 곱합니다. 22년 기준 60였는데, 23년에는 80로 다시 올리는 것을 논의하고 있다고 하네요. 산출세액을 구하기 위한 종부세율은 아래와 같습니다. 현행 종부세는 보유주택수에 따라 높은 세율을 적용하였는데요. 23년부터는 다주택자 중과제도를 폐지하고 세율을 인하한다고 합니다. 위의 표에서 제시한 세율을 곱한 후, 세율구간에 해당하는 누진공제액을 빼면 산출세액이 됩니다.

부동산 경매 취득세 과세표준, 잊지말아야 할 유치권 해소금액

부동산 경매 취득세 과세표준에 있어, 유치권 해소금액이 포함된다는 점을 잊지 말아야 합니다. 신축 상가간물 등에 대해, 유치권이 성립되어 있는 경우가 많은데요, 유치권이 성립되면, 유치권자는 채권의 변제가 있을 때까지 해당 부동산을 계속 유치할 수 있습니다. 경매 등을 통해 해당 부동산의 소유자가 변경되어도 마찬가지입니다. 그렇기에, 유치권이 성립된 부동산을 낙찰받은 매수인은, 해당 부동산을 인도받기 위해 (어쩔 수 없이) 유치권자와 유치권 금액을 협의하여 금원(유치권 해소금)을 지급할 수밖에 없습니다.

필요경비에는 자본적지출과 수익적지출이 있습니다. 개인의 경우 필요경비로 자본적 지출까지만 인정되지만, 개인사업자는 수익적지출까지 필요경비로 인정될 수 있습니다. 필요경비로 인정받기 위해서는 현실 지출내역이 확인되어야 합니다. 법정증빙자료 세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증 금융거래내역 이체내역서, 인터넷뱅킹, 텔레뱅킹 등 2016년 2월 과거에는 법정증빙이 필요하지만, 이제는 계좌이체 등의 금융거래내역이 있다면 양도시 필요경비로 인정받을 수 있게 되었다고 합니다.

개인사업자 양도소득세 종합소득세

지금까지 개인으로서의 양도소득세 신고에 대하여 살펴보았는데요, 개인사업자의 경우는 양도소득세 계산 방법과 세율이 조금 다릅니다. 지금부터 개인사업자의 경우를 한 번 살펴볼까요? 부동산 매매 개입사업자는 양도소득을 양도일이 속한 월 말일로부터 2개월 내에 예정신고를 한 후, 양도소득을 다른 소득과 합산하여 매번 5월 말까지 종합소득세로 신고해야 합니다. 개인사업자는 양도세 단기보유 중과가 되지 않는 혜택이 있습니다.

양도차익 3억에 대한 세금 시뮬레이션

이렇게 말하면 잘 와닿지 않으실 것 같아서 다주택자들이 양도세 중과를 적용받게 될 경우 내야 할 세금을 정리해 보았습니다. 5억에 산 집이 8억이 되어 3억의 양도차익이 발생한 경우, 내야 할 양도세는 어떻게 될까? 이렇게 조정대상지역 주택을 양도하게 될 경우, 2주택자는 추가 세율 20를 적용, 3주택자는 추가 세율 30를 적용받아 양도차익의 절반 이상을 세금으로 납부하게 됩니다. 기본 세율과 비교해 보았을 때 거의 세금이 두 배 차이가 납니다.

보유할 때는 재산세 및 종합부동산세고가 주택의 경우, 그리고 팔 때는 조정대상지역이라는 이유로 추가 세율이 적용되어 현실 양도차익으로 받는 이득은 별로 없는 경우도 많습니다.

세부담상한 초과 금액 공제

전년도 주택분 세액 대비하여 일정 비율 초과분에 대해서는 과세 제외됩니다. 즉 올해 종부세가, 전년도의 몇 이상 부과되지는 않도록 한다고 보시면 될 것 같네요. 원래는 주택수에 따라 세부담상한이 달랐는데, 개정안에서는 동일하게 150로 조정됩니다. 지금까지 종부세에 대하여 알아보았습니다. 부동산 정책이 계속 바뀌고 있고, 종부세를 계산하는 각 요소 중에서 대통령령행정부으로 정할 수 있는 부분과 국회입법부에서 정할 수 있는 부분이 다르다보니 헷갈리네요. 부동산 정책은 계속 변할 거 같아서, 그때 그때 Catch up을 잘 해두어야 할 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다. 아래는 부동산 연관된 다른 세금들 정보입니다.

자주 묻는 질문