토지 용도지역 변경 용도지역, 건폐율, 용적률에 관해 알아보자

토지 용도지역 변경 용도지역, 건폐율, 용적률에 관하여 알아보자

일반주거지역, 부동산 공부하신분들이라면 한번쯤은 꼭 들어본 용어입니다. 오늘은 해당 용어의 정의와 1종,2종,3종 하나하나씩 건폐율과 용적률을 분석해 보도록 하겠습니다. 1종 일반주거는 4층이하의 주택을 지을 수 있는 용도지역입니다. 흔히 볼수 있는 단독주택 및 낮은 빌라등이 해당됩니다. 용적률은 100200 이하이며, 건폐율은 60 이하에 해당하는 건축물을 올릴 수 있습니다. 주거 시설 이외에도 1종 근생시설 가능합니다. 슈퍼마켓,편의점,헤어샵 등등. 단 단란주점과 같은 유흥업소는 불가능합니다.

토지용도에 따른 건폐율

건폐율이 높을수록 토지에 여유가 없어 밀집된 모습을 보여주는데 홍콩, 서유럽같이 건물사이에 간격이 없는 경우가 건폐율이 높다고 보시면 됩니다. 최근 아파트 트렌드는 용적률을 최대한 사용하여 높게 짓는 대신 건폐율을 최대한 줄여 조망권이나 단지 내 쾌적성을 추구하고 있습니다.

토지용도에 따른 건폐율은 아래와 같지만 실제로는 지방자치단체의 조례를 통해 정해집니다. 용적률과 다르게 주거지역에서 건폐율의 제한치를 다.

활용하는 경우도 거의 없습니다.

3종 일반주거지역

마지막으로 3종 일반주거를 알아보겠습니다. 층수 제한이 없이 높은 고층으로 지을 수 있는데요. 건폐율은 50이하, 용적률 200300 이하로 건물을 지을 수 있습니다.

사실상 가장 가치가 높은 토지로 볼 수 있는데요. 이전 정부에서는 서울지역의 경우 35층으로 제한했었지만, 윤석열 정부 오세훈 시장이 들어오면서 재건축 아파트 층수 제한을 완화하였습니다.

주거지역별 용적률과 건페율

전용주거지역 전용주거지역은 적절한 주거생태계를 보호하기 위하여 필요한 지역으로 단독주택 중심의 제1종 전용주거지역과 공동주택 중심의 제2종 전용주거지역으로 구분 됩니다. 주로 산 아니면 자연과 가까운 지역에 위치해 있는데요. 주거생태계를 보전할 필요가 있는 지역이나 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등이 대부분이며 일반주거지역과 달리 엄격한 건축 규제로 주거지역의로써의 기능을 보장하기 때문에 주변이 조용하고 상업시설이 제한적인 것이 특징입니다.

제1종 전용주거지역은 건폐율 50, 용적률 100 이하로 제한되며 해당 용도에 건축할 수 있는 건축물 기준은 다가구 주택을 제외한 단독주택, 제1종 근린생활시설 중 마을회관, 마을공동 작업소, 슈퍼마켓 등이 이에 해당됩니다.

건폐율이란

건폐율은 건축법 제55조의 건폐율을 말합니다. 건축물의 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 합니다. 참고로 건폐율 산정 시에는 지하층은 포함되지 않습니다. 다만, 지붕 없이 외벽에 돌출된 발코니와 아래 위층 간 면적차이로 생기는 베란다의 경우는 포함됩니다. 특히 1층에서 외부와 바로 연결되는 테라스가 있는 경우도 건폐율 산정 시 포함된다고 합니다.

건폐율에 따라서 같은 면적의 토지더라도 건축물을 지을 수 있는 공간이 달라지기 때문에 건폐율의 비율이 중요할 것 같습니다. 만약에 대지공간이 100제곱미터인 경우 1 건폐율이 20이라면, 건축면적은 20제곱미터까지 건축이 가능합니다.

대지지분이란?

대지지분은 말 그대로 아파트의 포함된 내 몫의 토지라고 보시면 되며 평균 대지지분의 경우는 아파트 단지 전체면적을 전체 가구수로 나뉘면 나옵니다. 다만 개별세대마다. 평수가 다르기 때문에 여러가지 평형을 가지고 있는 아파트라면 개별대지지분을 무조건 확인해야 합니다.

대지지분 확인방법 ☞ DISCO(디스코 사이트 참고), 해당사이트에서 확인되는 대지지분은 제곱미터(m2)단위임대지지분이 필요한 이유 대지지분이 크다는 말은 아파트 단지가 기본적으로 세대수 대비 빈 땅이 많습니다.는 의미이며 이는 곧 새로운 건축물을 지을 땅이 많아서 일반분양분이 늘어나기 때문입니다.

보통 대지지분이 15평 정도 되어야 사업성이 있다고 판단하는데 소형평수 위주의 구축아파트들은 용적률이 낮더라도 개별 대지지분이 낮아 향후 재건축 시 선호되는 30평형대 아파트를 받으려면 분담금이 많아질 수 있습니다.

준주거지역

마지막으로 준주거지역도 설명드리겠습니다. 앞서 설명드린 일반주거지역과 다르게 주거,상업 모두 건축이 가능합니다. 건폐율 70 이하, 용적률 200500 이하로 토지에 따라 초고층 빌딩이 들어설 수 있습니다. 압구정 현대 아파트의 경우에는 3종 일반주거지역에서 준주거로 상향되어 층수 제한 없이 최고층을 적용받아 건축할 것으로 보입니다.

자주 묻는 질문